Untervermietung ohne Erlaubnis

Was war passiert?

Der Mieter bewohnte seit Anfang 2006 eine Sechs-Zimmer-Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Von Beruf ist er Versicherungsmakler. Vor Vertragsschluss füllte er eine Selbstauskunft aus – den üblichen Fragebogen für Mietinteressenten. Dort gab er an, ein Zimmer als Büro nutzen zu wollen. Der Mietvertrag selbst sah eine Nutzung zu Wohnzwecken durch ein bis drei Personen vor. Für jede Untervermietung verlangte er die Erlaubnis der Vermieterin.

Daran hielt sich der Mieter nicht. Zunächst vermietete er ein Zimmer unter, ohne vorher zu fragen. Die damalige Vermieterin zeigte sich nachsichtig: Ihr Anwalt genehmigte die Untervermietung Ende 2020 nachträglich. Zugleich stellte er klar, dass der Mieter künftig vorher um Zustimmung bitten muss.

Nach dem Auszug der Untermieterin zog ein neuer Untermieter ein – wieder ohne Erlaubnis. Die Vermieterin war inzwischen verstorben. Ihre beiden Töchter waren als Eigentümerinnen des Hauses im Grundbuch eingetragen und damit die neuen Vermieterinnen. Eine der Töchter widersprach der Untervermietung im Herbst 2024 per E-Mail. Eine Reaktion blieb aus. Wenige Wochen später folgte die Abmahnung, also die förmliche Aufforderung, das vertragswidrige Verhalten abzustellen.

Die Abmahnung betraf noch einen zweiten Punkt. Aus dem einen Bürozimmer war eine Versicherungsagentur geworden. Sie belegte drei der sechs Zimmer. Zwei Mitarbeiter hatten dort ihren Arbeitsplatz. An Haus- und Wohnungstür hing ein Firmenschild. Auf seiner Homepage bot der Mieter Kunden Termine im Büro an. Die Wohnung diente als Geschäftsadresse.

Der Mieter änderte nichts. Anfang 2025 kündigten die Vermieterinnen fristlos, hilfsweise ordentlich. Der Untermieter blieb dennoch monatelang wohnen. Mehr noch: Der Mieter bat um Zustimmung zu neuen Untervermietungen und kündigte an, ein weiteres Zimmer zu vermieten. Für den Fall der Ablehnung stellte er Schadensersatz wegen entgangener Untermiete in Aussicht. Die Vermieterinnen klagten auf Räumung.

Worüber stritten Mieter und Vermieterinnen?

Der Mieter griff die Kündigung an mehreren Stellen an. Zunächst rügte er die Form. Abmahnung und Kündigung stammten nur von einer der beiden Vermieterinnen. Eine wirksame Stellvertretung – also ein Handeln auch im Namen der Schwester – liege nicht vor.

In der Sache berief er sich auf ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung. Ein solches Interesse gibt Mietern nach § 553 Abs. 1 BGB einen Anspruch darauf, einen Teil der Wohnung untervermieten zu dürfen. Sein Argument: Er habe ein wirtschaftliches Interesse an den Einnahmen. Außerdem hätten die Vermieterinnen die Untervermietung geduldet.

Zur Agentur trug er vor, sein Betrieb trete nach außen gar nicht in Erscheinung. Die Vermieterinnen seien nach Treu und Glauben verpflichtet, die teilgewerbliche Nutzung zu erlauben. Schließlich berief er sich auf eine Vorschrift, nach der eine Kündigung aus wichtigem Grund nur innerhalb angemessener Frist möglich ist.

Die Vermieterinnen hielten dagegen: Der Mieter habe wiederholt und trotz Abmahnung gegen den Vertrag verstoßen – durch die nicht genehmigte Untervermietung und durch den Bürobetrieb.

Durfte eine Vermieterin allein abmahnen und kündigen?

Das Gericht gab den Vermieterinnen in vollem Umfang recht. Der Mieter muss die Wohnung räumen und herausgeben, so sieht es § 546 Abs. 1 BGB nach dem Ende eines Mietverhältnisses vor. Schon die fristlose Kündigung von Anfang 2025 hatte das Mietverhältnis beendet. Auf die späteren Kündigungen im Prozess kam es nicht mehr an.

Die formellen Einwände überzeugten das Gericht nicht. Die verstorbene Mutter hatte der handelnden Tochter schon Jahre zuvor eine Generalvollmacht erteilt, die über den Tod hinaus gilt. Damit konnte die Tochter auch ihre Schwester vertreten. Hinzu kam: Abmahnung und Kündigung waren durchgehend in der Wir-Form verfasst. Für das Gericht stand damit fest, dass die Tochter für alle Vermieterinnen sprach. Der Mieter hatte auch nie behauptet, über seine Vertragspartnerinnen im Unklaren zu sein.

Einen weiteren Punkt hatte der Mieter versäumt. Kündigt ein Vertreter, ohne eine Vollmachtsurkunde im Original vorzulegen, können Sie als Empfänger die Erklärung nach § 174 BGB zurückweisen. Das muss aber unverzüglich geschehen. Der Mieter hatte nichts dergleichen getan.

Auch die übrigen Formalien stimmten. Die Kündigung war eigenhändig unterschrieben. Damit war die Schriftform des § 568 Abs. 1 BGB gewahrt. Die Kündigungsgründe standen im Schreiben, wie es § 569 Abs. 4 BGB für die fristlose Kündigung verlangt.

Warum reichte ein wirtschaftliches Interesse nicht aus?

Eine fristlose Kündigung setzt nach § 543 Abs. 1 BGB einen wichtigen Grund voraus. Dem Kündigenden darf es nicht zumutbar sein, das Mietverhältnis bis zum Ablauf der Kündigungsfrist fortzusetzen. Das Gericht wägt dafür die Interessen beider Seiten ab. Hier fiel die Abwägung eindeutig aus.

Erster Baustein war die Untervermietung. Der Mieter hatte zum zweiten Mal ein Zimmer ohne vorherige Zustimmung überlassen. Dabei war er Ende 2020 ausdrücklich gewarnt worden. Die Abmahnung beeindruckte ihn ebenso wenig. Der Untermieter blieb – auch nach der Kündigung. Stattdessen kündigte der Mieter weitere Untervermietungen an und drohte mit Schadensersatz. Für das Gericht zeigte er damit klar, dass er nicht einlenken will.

Eine Duldung konnte der Mieter nicht belegen. Die Vermieterseite hatte jedes Mal reagiert, sobald sie von einer Untervermietung erfuhr. Aus der einmaligen nachträglichen Genehmigung ließ sich kein Freibrief für die Zukunft ableiten.

Auch einen Anspruch auf Erlaubnis verneinte das Gericht. Der Mieter hatte lediglich pauschal und ohne Begründung ein wirtschaftliches Interesse behauptet. Das genügt nicht. Sonst müsste ein Vermieter jede Untervermietung gestatten, nur damit der Hauptmieter daran verdient.

Wann wird aus dem Bürozimmer ein Gewerbebetrieb?

Zweiter Baustein war die Agentur. Gewerbliche Nutzung in diesem Umfang deckte der Mietvertrag nicht. Vermietet war die Wohnung zum Wohnen. Angekündigt hatte der Mieter ein einzelnes Bürozimmer. Tatsächlich nutzte er die halbe Wohnung für seinen Hauptberuf. Das Gericht fand dafür deutliche Worte:

„Von einer lediglich untergeordneten gewerblichen Nutzung kann vorliegend mithin keine Rede sein."

Entscheidend war die Außenwirkung. Zwei Mitarbeiter hatten ihren Arbeitsplatz in der Wohnung. Firmenschilder hingen an Haus- und Wohnungstür. Kunden konnten Termine vor Ort vereinbaren. Die Behauptung, der Betrieb trete nach außen nicht in Erscheinung, war damit widerlegt.

Das Gericht sah zudem handfeste Nachteile für die Vermieterinnen. Eine solche Nutzung beansprucht die Wohnung stärker als reines Wohnen. Das Risiko von Schäden und Abnutzung steigt. Außerdem hielt das Gericht die Nutzung für bauordnungsrechtlich problematisch – mit möglichen Folgen für die Eigentümerinnen.

Eine Pflicht, die Nutzung nach Treu und Glauben zu erlauben, bestand deshalb nicht. Das Gericht verwies auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Danach kommt eine solche Pflicht nur in Betracht, wenn von der Tätigkeit keine stärkeren Einwirkungen ausgehen als von einer üblichen Wohnnutzung. Mit Mitarbeitern und Kundenterminen war diese Grenze deutlich überschritten.

Kam die Kündigung zu spät?

Nein. Der Mieter stützte sich auf § 314 Abs. 3 BGB. Danach kann nur innerhalb angemessener Frist kündigen, wer vom Kündigungsgrund erfahren hat. Diese allgemeine Regel gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs im Wohnraummietrecht aber nicht neben den speziellen Vorschriften zur fristlosen Kündigung.

Auch eine Verwirkung – der Verlust eines Rechts durch langes Zuwarten – schied aus. Die Vermieterinnen hatten zügig gehandelt: erst die Abmahnung, dann zeitnah die Kündigung.

Keine Schonfrist für den Auszug

Selbst eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO bekam der Mieter nicht. Mit einer solchen Frist kann das Gericht den Auszug hinausschieben. Einen ersten Antrag hatte der Mieter in der mündlichen Verhandlung zurückgenommen. Den zweiten stellte er erst nach deren Schluss – zu spät. Von sich aus sah das Gericht keinen Anlass für eine Frist, trotz langer Mietdauer und angespannten Wohnungsmarkts.

Die Gründe sind schnell erzählt. Das Mietverhältnis war seit Langem beendet. Bemühungen um eine Ersatzwohnung hatte der Mieter nicht dargelegt. Er argumentierte allein mit den Belangen seiner Agentur. Geschäftliche Interessen zählen bei einem Wohnraummietverhältnis jedoch nicht. Seine Agentur kann er an anderem Ort weiterführen.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Mieter fragen Sie vor jeder Untervermietung nach der Erlaubnis – schriftlich und mit dem Namen des Untermieters. Begründen Sie Ihr Interesse konkret. Ein allgemeiner Hinweis auf Geld genügt nicht. Nach bisheriger Rechtsprechung können wirtschaftliche Gründe durchaus zählen, etwa wenn Sie nach einer veränderten Lebenssituation Ihre Wohnkosten senken müssen. Diese Umstände müssen Sie dann aber nachvollziehbar schildern. Lehnt Ihr Vermieter ab, lassen Sie Ihren Anspruch rechtlich klären. Schaffen Sie keine vollendeten Tatsachen.

Nehmen Sie eine Abmahnung ernst. Wer danach weitermacht wie bisher, liefert dem Vermieter den Kündigungsgrund. Halten Sie eine Kündigung durch einen Vertreter für angreifbar, reagieren Sie sofort. Die Zurückweisung wegen fehlender Vollmachtsurkunde ist nur unverzüglich möglich.

Arbeiten Sie zu Hause? Schreibtischarbeit ohne Außenwirkung ist in aller Regel unproblematisch. Heikel wird es, sobald Mitarbeiter kommen, Kunden ein- und ausgehen oder ein Firmenschild an der Tür hängt. Holen Sie dann vorher die Zustimmung Ihres Vermieters ein. Halten Sie sich außerdem an das, was Sie in der Selbstauskunft angegeben haben.

Kommt es zum Räumungsprozess, kümmern Sie sich früh um Ersatzwohnraum. Stellen Sie den Antrag auf Räumungsfrist rechtzeitig vor Schluss der mündlichen Verhandlung.

Worauf sollten Vermieter achten?

Aus Vermietersicht zeigt das Urteil, wie Sie auf der sicheren Seite sind. Reagieren Sie zeitnah, sobald Sie von einem Verstoß erfahren. So entsteht gar nicht erst der Eindruck einer Duldung. Genehmigen Sie eine Untervermietung ausnahmsweise nachträglich, stellen Sie schriftlich klar, dass es bei der Ausnahme bleibt. Mahnen Sie konkret ab und benennen Sie jeden Verstoß einzeln. Bleibt der Mieter uneinsichtig, kündigen Sie zügig – eigenhändig unterschrieben und mit Angabe der Gründe. Sprechen Sie die ordentliche Kündigung hilfsweise mit aus.

Gibt es mehrere Vermieter, müssen alle kündigen oder sich wirksam vertreten lassen. Fügen Sie als Vertreter am besten eine Originalvollmacht bei. So nehmen Sie dem Mieter die Möglichkeit, die Kündigung zurückzuweisen.

Eine Einschränkung gehört dazu: Das Urteil ist die Einzelfallentscheidung eines Amtsgerichts. Es stützt sich auf die Gesamtschau beider Verstöße und auf die Uneinsichtigkeit des Mieters. Das Urteil lässt offen, ob einer der beiden Verstöße allein für die fristlose Kündigung gereicht hätte.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Eine Untervermietung braucht die vorherige Erlaubnis des Vermieters. Eine einmalige nachträgliche Genehmigung ist kein Freibrief für spätere Fälle.
• Ein pauschal behauptetes wirtschaftliches Interesse begründet keinen Anspruch auf die Erlaubnis zur Untervermietung.
• Berufliche Nutzung mit Mitarbeitern, Kundenterminen und Firmenschild geht über den Wohnzweck hinaus. Der Vermieter muss sie ohne Vereinbarung nicht hinnehmen.
• Wer sein vertragswidriges Verhalten nach einer Abmahnung fortsetzt, riskiert die fristlose Kündigung – auch nach langer Mietdauer.
• Die Kündigung durch einen Vertreter lässt sich wegen fehlender Vollmachtsurkunde nur unverzüglich zurückweisen.

Quelle: AG Karlsruhe, Urteil vom 10.04.2026, Az. 6 C 908/25