Hennefer Mietspiegelrechner

Mietspiegel Hennef 2025: Wie führen Basiswert und Prozentpunkte zum Ergebnis?

Der Mietspiegel Hennef 2025 kombiniert eine Basis-Nettomiete nach Fläche und Baujahr mit prozentualen Wohnwertmerkmalen. Der Rechner oben addiert Zu- und Abschläge, ordnet die Wohnlage adressbezogen zu und berechnet anschließend die individuelle Zwei-Drittel-Spanne.

Wie wurde der Hennefer Mietspiegel erstellt?

Die erste Hennefer Ausgabe ist ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB und gilt vom 1. Juli 2025 bis 30. Juni 2027. Das EMA-Institut wertete eine repräsentative Primärdatenerhebung aus. Von 4.137 Antworten flossen 1.244 mietspiegelrelevante Datensätze in das wissenschaftliche Modell ein.

Erfasst sind nicht preisgebundene Mietwohnungen und vermietete Häuser im Stadtgebiet mit 30 bis 150 Quadratmetern und Bezugsfertigkeit bis einschließlich 2024. Unter anderem geförderter, überwiegend möblierter, verbilligter, gewerblich oder nur vorübergehend genutzter Wohnraum ist ausgeschlossen. Die Werte sind Nettomieten ohne Betriebskosten; separat vereinbarte Garagen-, Stellplatz-, Küchen- oder Möblierungsbeträge werden nicht eingerechnet.

Wie entsteht die Basis-Nettomiete?

Vierzehn Flächenklassen und zwölf Baualtersklassen ergeben 168 Basiswerte. Sie gelten für eine Wohnung mittleren Standards in Wohnlage 2. Wohnfläche und tatsächliches Baujahr führen gemeinsam zum passenden Feld. Der über alle ausgewerteten Wohnungen berechnete Durchschnitt von 8,53 Euro pro Quadratmeter ist dagegen nur eine Marktinformation und kein Rechenparameter.

Welche Merkmale verändern den Basiswert?

Alle veröffentlichten Merkmale wirken in Prozent. Eine Vollmodernisierung eines Gebäudes vor 2000 bringt 19 Prozent, Teilmodernisierungen je nach Zahl der Maßnahmen fünf, acht oder elf Prozent. Weitere Beispiele sind plus vier Prozent für eine vermieterseitige Einbauküche, minus fünf Prozent für ein Dachgeschoss mit Schrägen und plus zwei Prozent für einen Aufzug.

Vier Wohnlagezonen reichen von plus drei bis minus neun Prozent. Die Adresse kann die Zone automatisch liefern. Ohne Treffer bleibt eine manuelle Einordnung möglich. Merkmale des Mieters zählen nicht, wenn der Vermieter ihre Kosten nicht übernommen hat.

Was zeigt das amtliche Anwendungsbeispiel?

Eine 84 Quadratmeter große Wohnung von 1980 erhält durch Dachterrasse, Dachschrägen, Sanitärausstattung, Aufzug, Boden, Einbauküche und Vollsanierung insgesamt 30 Prozent Zuschlag. Aus 7,75 Euro Basiswert entstehen 10,075 Euro pro Quadratmeter und 846,30 Euro im Monat. Die Monatsmiete wird aus dem ungerundeten Quadratmeterwert berechnet.

Wie ist die Spanne von plus oder minus 20 Prozent zu verstehen?

Die symmetrische Spanne umfasst zwei Drittel der Mieten vergleichbarer Wohnungstypen. Abweichungen vom errechneten Durchschnitt müssen mit nicht bereits bewerteten Merkmalen begründet werden. Merkmale ohne statistisch nachweisbaren Einfluss dürfen nicht nachträglich als Spannenargument dienen. Ein Wert innerhalb der Grenzen macht eine konkrete Miete oder Erhöhung dennoch nicht automatisch rechtlich zulässig.

Quellen: Qualifizierter Mietspiegel für Hennef 2025 und Dokumentation zur Mietspiegelerstellung Hennef 2025.