Tübinger Mietspiegelrechner

Mietspiegel Tübingen 2024: Wie führen Punkte zur Vergleichsmiete?

Der Mietspiegel Tübingen 2024 kombiniert eine Basismiete aus Wohnfläche und Baujahr mit Punkten für Ausstattung, Modernisierung, Lärm und Wohnzone. Die Punktsumme wirkt als prozentuale Korrektur. Berechnet wird die Nettomiete ohne gesonderte Betriebs-, Küchen-, Stellplatz- oder Möblierungsentgelte.

Ist der Tübinger Mietspiegel qualifiziert?

Ja, der Gemeinderat erkannte die Ausgabe am 14. November 2024 als qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB an. Sie gilt vom 1. Dezember 2024 bis 30. November 2026. Erfasst sind freifinanzierte Mietwohnungen im Stadtgebiet, grundsätzlich auch Wohngemeinschaften mit einem Hauptmietvertrag und möblierter Wohnraum.

Vergleichswerte sind für 25 bis unter 160 Quadratmeter und für Wohnungen innerhalb der Lagezonierung ausgewiesen. Einzelzimmer, nicht abgeschlossener oder gewerblich genutzter Wohnraum, Dienst- und Werkswohnungen, preisgebundene Wohnungen sowie Wohnheime gehören unter anderem nicht zum untersuchten Markt.

Wie wird die Basismiete ausgewählt?

Die Tabelle umfasst 420 Basismieten: 30 Flächenklassen treffen auf 14 Baualtersklassen von „bis 1973“ bis „2023–2024“. Ein neutraler Fall mit 72 Quadratmetern und Baujahr 1982 startet bei 9,87 Euro je Quadratmeter.

Danach werden die Punkte addiert. Gehobene Sanitärausstattung ergibt +4 Punkte, ein Einfamilienhaus +5 und ein anwendbarer Aufzug +2. Einfacher Küchenboden, fehlende Vermieterheizung oder eine Souterrainlage können den Wert senken. Baujahresabhängige Modernisierungsmerkmale zählen nur innerhalb ihrer veröffentlichten Grenzen.

Welche Rolle spielen Adresse und Lärm?

Die sechs Wohnzonen wirken von neutral bis +17 Prozent. Eine Anschrift in Zone X erhält dagegen keinen Vergleichswert. Das amtliche Adressverzeichnis unterscheidet ganze Straßen und einzelne Hausnummernbereiche. Deshalb darf eine fehlende oder nicht eindeutige Zuordnung nicht aus benachbarten Gebäuden geschätzt werden. Der Rechner ergänzt die Tabelle, ersetzt diese Einzelfallprüfung aber nicht.

Zusätzlich gibt es −5 Prozent für die unmittelbare Fassadenlage an den in der amtlichen Karte markierten Straßen- oder Bahnlinien. Dieser Abschlag folgt nicht allein aus allgemeinem Verkehrslärm, sondern aus der veröffentlichten räumlichen Kennzeichnung.

Wie werden Mittelwert und Spanne gerundet?

Der ungerundete Mittelwert entsteht aus Basis mal 100 plus Punktsumme, geteilt durch 100. Erst danach wird auf Cent gerundet. Bei 9,87 Euro Basis und +17 Punkten ergeben sich 11,5479 Euro, angezeigt als 11,55 Euro je Quadratmeter. Die Grenzen werden aus dem ungerundeten Wert mit −15 und +15 Prozent gebildet; Monatsbeträge rundet das Modell auf volle Euro.

Die Spanne bildet die marktübliche Streuung ab, aber keine automatische Zulässigkeitsgrenze. Für eine Abweichung vom Mittelwert müssen konkrete, noch nicht berücksichtigte Wohnwertunterschiede sprechen. Mieter und Vermieter sollten deshalb die ausgewählten Merkmale gemeinsam mit dem Rechenweg festhalten. Die weiteren gesetzlichen Voraussetzungen einer Mietänderung bleiben separat zu prüfen.

Quelle: Qualifizierter Mietspiegel Tübingen 2024.